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房贷真相:到底是给银行打工,还是银行给你打工

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发表于 2017-9-30 17:39:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小吴 于 2017-9-30 17:40 编辑

导读
在居高不下的房价面前,买不买房除了需要慎重考虑之外,还需要明白一点,就算有钱了,究竟该以一种什么样的方式买房?
在网上看到一个话题:十年前买房的人,现在过得怎么样?
10年前,上海浦东一套房或许只要150万,可在10年后的2017年,已经达到了1100万,也就是说,如果当初你选择了买房,那你的财富便每个月增值7万多。
时势造英雄,无数人在高房价的重压之下感叹:如果时光倒流十年,我们肯定会囤一大波房子。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。
十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?
有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子,有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似南柯一梦。

1.有房才叫有家
上一辈人的理念是,买房贷款,就是给银行打工,宁愿跟亲戚尽量借,也要想方设法的减少贷款的额度。
而我们这辈好多人的理念是,为了一套房子成为一生的房奴不值得。
那么房贷,到底是给银行打工还是银行给我打工呢?

2.全款买房
  • 从总金额来看,确实是相对较少的,可以免除各种手续费、银行利息等。
  • 而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。
  • 此外,全款买房,直接与开发商签订购房合同,省时方便。
  • 对于购置二套房产的人而言,除了省去了贷款利率上浮的支出外,也节省了各种与银行打交道的时间和精力。
  • 还有,付全款购买的房子再出售时就比较方便了。
  • 不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手快,退出套现很容易。

但是呢,全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说,这是一个不小的负担。
如果家庭不多留一点备用资金,万一遇到大额花销时,就会很被动。

3.贷款买房
可谓投入少收获大。
你只要掏了首付,剩下的准备好资料直接去银行借就行了,只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力,银行会借给你,这样你就是有房一族了!
而且利率低啊,用银行的钱去投资生钱。
公积金政策近几年也是在不断的放宽,如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。
现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
而且还可以用公积金账户减轻经济压力。
如果有多余的钱完全可以用来投资钱生钱,这样既可以用银行的钱挣钱,也提前拥有了自己的房子,何乐而不为?
再者,风险小,有保障。
贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款,所以银行为了控制信贷风险,对于房贷的审查就相对严格。
银行会对房子进行考察,保障房子的开发商及房屋结构等安全性,所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了,你的财产也就有保障啦。
最后,你还不得不考虑一个社会因素,通货膨胀,钱在贬值!
在物价飞速上涨人民币贬值的时代,钱越来越不值钱,也就是说房子有可能越来越贵。
如果想攒够钱了再买房,一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度,也许一辈子都很难住在自己的房子里,拥有自己真正的家。

4.贷多长时间合适,要提前还款吗?
先来举个例子:
地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。
建议:
按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。
提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

5.等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。
也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。
之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
举个例子:
如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
  • (1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
  • (2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。
通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。
  • 等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。
你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。
所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。
等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。
借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了!

6.哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人:
1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。
建议不用提前还款的类型:
1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。
总结:
首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。
为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。

7.你该买什么房?房贷占收入比多少最合适?
一、自住:
(1)刚性需求(多为25~35岁)
即人的最基本需求,比如穿衣、吃饭、工作等等,住房也列其中;没有弹性的需求,是必须的,且可变动和伸缩的空间不大。
购房前需要优先考虑:
①预算,对于“月供族”来说,每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。
②地段,因为年轻人工作不稳定,尽量选择离地铁站近的房子,方便工作出行。
③开发商,品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。
④户型,“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。

⑤物业,优先考虑物业服务质量,确保有一个好的居住环境,还能延长房屋使用年限。
(2)改善性需求(35岁以上)
主要是指对目前的居住条件不满意,需要重新购置房产来满足对居住的需求。
分为两类:
◆目前居住条件较差,迫切需求改善居住环境而购房
◆收入颇丰,为追求更高生活质量购买新房
购房前需要优先考虑:
①区域选择的考量要更加全面,房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况,全面衡量自身经济能力和换房要求。
②原来住宅的处理,对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好,租金较高,可利用租金来还换房后的贷款。
③相关的交易税费要明晰,在“卖旧买新”升级置业时,要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。
二、投资
为了赚取租金或资本增值,重点关注房屋的升值潜力。
购房前需要考虑:
①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。
②区域是否发展成熟、配套完善。
③交通是否便利。
④区域政策是否利好,前景可观。
⑤衡量投资回报率的大小。
月收入多少用于房贷月供才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。

50%是警戒线
  • 如果购房者工作稳定,又未婚或已婚没有孩子,那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。
  • 因为这时家庭负担较小,用于其他生活方面的花费比较少,个人年龄也比较小,升值潜力还比较大,所以,可以考虑将房贷月供制定得高一点。
  • 根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。


30%是舒适线
  • 如果是收入稳定,已经结婚生子的购房者,那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。
  • 为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出,应该适当减少月供占家庭收入的比例。
  • 每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3,就可能对生活质量造成影响。
  • 因此,借款人应当客观地判断自己的还款能力,切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入,承担过高比率的负债,导致流动性危机或偿付能力不足的困境。


8.专家提醒:买房前记住这3点
1. 提前做好规划
明确购房需求,在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的,理性和有规划地消费是购房的前提。
应权衡大局分清主次,根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。
2. 要明白买房究竟要多少钱
除首付款外,购房切忌将所有存款都用于购房,因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等,这些也需要一笔不小的费用。
因此,在购房时,至少还应保留1/3的存款。
3. 贷款方式选择符合自己的
消费者在贷款购房时,还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短,还款压力则相应较大。
在考虑贷款金额和年限时,不能单凭现阶段的收入标准来决策,多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题,保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。


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